Odkrywamy WADY UKRYTE dewelopera.

Agnieszka Stec-Bielak        23 września 2019        Komentarze (0)

Wada ukryta.

Ile par oczu na dźwięk tego słowa otwiera się szerzej, z nadzieją, że jeszcze uda się pociągnąć dewelopera do odpowiedzialności za ujawnione już po okresie rękojmi wady czy to nieruchomości wspólnej, czy też poszczególnych lokali.

Kodeks cywilny wogóle nie posługuje się pojęciem „wada ukryta”.

Niemniej jednak, za wadę ukrytą uważa się na gruncie kodeksu cywilnego wadę podstępnie ukrytą. O podstępnym działaniu sprzedawcy podstępnym mowa w art. 568 par. 6 k.c. zaś w art. 564 k.c. mowa o działaniu polegającym na wiedzy o wadzie i ukryciu tego przed kupującym lub zapewnieniu kupującego o braku takiej wady.  Niestety większość czytelników, a nawet stosujących prawo w praktyce pojęcia użyte w obu tych regulacjach łączy (całkowicie niesłusznie) w jednym pojęciu – wady ukrytej.

„Termin 3 letni, dla lokali nabytych przed 25.12.2014 r., czy 5 letni dla tych zakupionych pod dacie nowelizacji kodeksu cywilnego w zakresie terminów rękojmi nie ma zastosowania bowiem dla wad ukrytych – zgłoszenie takich wad możliwe jest w ramach reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi w okresie 10 lat” – ciągle słyszę te same zapewnienia wygłaszane pewnym głosem, na zebraniach wspólnot mieszkaniowych.

Zdarzyło mi się również czytać opinie, iż np. wady warstw izolacyjnych na tarasach, czy w garażach to „oczywiste wady ukryte”, co do których nie obowiązuje podstawowe terminu rekojmi. Zawsze dziwi mnie w takich sytuacjach posługiwanie się pojęciem wad ukrytych, gdyż są to raczej wady „zakryte” a o statusie tych wad jako wad ukrytych możemy mówić wyłącznie w sytuacji gdy wspólnota udowodni, iż deweloper w pełni posiadał wiedzę o istnieniu wady a co więcej podjął świadome i podstępne działania zmierzające do zatajenia tego faktu przed nabywcami lokali.

Wykazanie takiej okoliczności jest niezmiernie trudne i czasochłonne. W przypadku gdy nie doszło do jawnych i niezgodnych z prawem odstępstw dewelopera od projektu architektonicznego i powykonawczego wykazanie takiej okoliczności jest de facto w praktyce niewykonalne.

Zgodnie z treścią art. 568 par. 6 k.c. wskazane w par. 1 powołanego artykułu terminy rękojmi ( przypominamy dla wad nieruchomości to obecnie 5 lat) nie mają zastosowania jeśli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

W odniesieniu do roszczeń wspólnoty czy poszczególnych jej członków zastosowanie znajdzie właśnie regulacja art. 568 par. 6 k.c. która mówi wyłącznie o „podstępnym zatajeniu wady” przez dewelopera jako sprzedawcę.

Pojęcie to często mylone jest z zapewnieniu sprzedawcy o braku wady lub wiedzy o wadzie i nie ujawnieniu jej kupującemu (art. 564 k.c.).

Ale może zacznijmy od początku od postawienia podstawowego pytania:

Kiedy charakter wady ukrytej  będzie miał realne znaczenie dla kupującego?

Odpowiedź na to pytanie sprowadza się do ustalenia z jakimi uprawnieniami kupującego i jaką odpowiedzialnością sprzedającego mamy do czynienia w konkretnej sytuacji.

Należy rozróżnić regulacje w zależności od rodzaju nabywcy:

  1. KONSUMENT                 – art. 568 par. 6 k.c. – „podstępne zatajenie wady”
  2. PRZEDSIĘBIORCA      – art. 558 k.c.            – „ podstępne zatajenie wady”

– art. 564 k.c.            –  „ wiedza o wadzie” lub „zapewnienie kupującego, że wady nie istnieją”

Art. 558 k.c. mówiący o dopuszczalności modyfikacji odpowiedzialności wskazuję, iż „§  1.  Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.     §  2.  Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.

Pamiętać należy jednak, iż z zasady wyłączenie lub ograniczenie rękojmi następują w 99% w obrocie profesjonalnym – gdzie stronami umów są przedsiębiorcy. Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w przypadku lokali mieszkalnym kupowanych od dewelopera. We Wspólnocie może dotyczyć to więc nabywców będących przedsiębiorcami lub spółkami.

 

W zakresie tzw. sprzedaży profesjonalnej wskazano również na możliwość odstępstwa od ogólnej zasady wyrażonej w art. 563 k.c. zgodnie z którą „przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.”

 

Odstępstwo od tej zasady przewiduje art. 564 k.c. mówiący właśnie o podstępnym zatajeniu wady (nazywanym potocznie „wadą ukrytą”).

 

Art. 564 k.c. „W przypadkach przewidzianych w art. 563 [utrata uprawnień w obrocie profesjonalnym w zakresie braku zbadania rzeczy przez kupującego i zawiadomienie o wadzie sprzedawcę]   poinformowania sprzedającego o wadzie  utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego lub do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.”

 

Niemniej jednak w dniu 24 stycznia 2019 r. Sąd Najwyższy w wyroku w sprawie za sygn. akt: II CSK 762/17 wskazał, iż udzielenie zapewnienia powoduje, że kupujący działając w zaufaniu do sprzedawcy, nie ma obowiązku badania rzeczy w zakresie wadliwości, której dotyczy zapewnienie, nawet jeśli miał taką możliwość. Celem art. 564 k.c. jest ochrona kupującego, a nie sankcjonowanie zachowań sprzedawcy. Informacja udzielona przez sprzedawcę jest kwalifikowana jako zapewnienie także wtedy gdy została udzielona w dobrej wierze, a sprzedawca, któremu nie można przypisać żadnej naganności, działając w zaufaniu do dostawcy towaru nie miał wiedzy, że rzecz nie ma właściwości o których istnieniu zapewniał kupującego. Zapewnienie o nieistnieniu wad należy traktować bardzo szeroko i może ono przybrać różnoraką postać i dowolną formę. O tym czy oświadczenie sprzedawcy jest zapewnieniem w rozumieniu art. 564 k.c. decydują konkretne okoliczności sprawy. Może ono wynikać z treści umowy, z oświadczeń sprzedawcy składanych przed zawarciem umowy lub po jej zawarciu, o ile tylko zostało złożone przed wydaniem rzeczy i jej zbadaniem. Zapewnienie sprzedającego, że wady nie istnieją może polegać na wyraźnym ogólnym stwierdzeniu, że rzecz jest bez wad albo na oświadczeniu wobec kupującego, że rzecz ma określone właściwości istotne dla kupującego. Mogą to być znaki jakości, atesty, certyfikaty, gwarancje ale także nieformalne oświadczenia sprzedawcy i wszystkie informacje od niego pochodzące, które mają wpływ na decyzję potencjalnie kupującego i w oparciu o które mógł on przyjąć, że rzecz ma określone cechy czy właściwości. Zapewnienie może dotyczyć właściwości rzeczy (ilości, masy, czy innych cech przedmiotu sprzedaży), przydatności do określonego celu, kompletności, o ile tylko zachwalanie rzeczy przez sprzedawcę ma wartość informacyjną.

 

Ponieważ art. 564 k.c. mówi o podstępnym zatajeniu LUB zapewnieniu o braku wady, wyrok ze stycznia 2019 r. Sądu Najwyższego daje wyjątkowo szeroką możliwość opierania się na tej instytucji.

 

Pamiętajmy jednak, iż w dalszym ciągu mówimy tu o obrocie profesjonalnym.

 

Kodeks cywilny bowiem milczy o korzystaniu przez konsumentów z uregulowań wynikających z art. 564 k.c.

 

Konsumentowi występującemu jako kupujący (w zdecydowanej większości przypadków we Wspólnocie i po dokonaniu cesji w przypadku samej Wspólnoty występującej jako powód) pozostaje więc regulacja art. 568 par. 6 k.c. w zakresie odstępstwa od terminów rekojmi w przypadku podstępnego zatajenia wady przez Sprzedającego (dewelopera).

orzeczenia Sądów Apelacyjnych w tym zakresie wskazuję, iż reżim „podstępnego zatajenia wady” jest dużo dalej idący niż w przypadku „zapewnienia o braku wady”.

 

W przypadku konieczności wykazania podstępnego zatajenia wady, w orzecznictwie Sądów Apelacyjnych przez wiele lat ugruntował się pogląd, iż „na zakwalifikowanie zachowania sprzedawcy jako podstępnego pozwala sam fakt, że wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej pozostającego w nieświadomości kupującego” ( tak SA w |Katowicach, syg. akt: I ACa 507/17, LEX nr 2174768 – wyrok z dnia 28 października 2016 r.). Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 czerwca 2015 r., LEX nr 1842422, sygn. akt: I ACa 502/15 „zatajenie wady jest umyślnym działaniem sprzedawcy ukierunkowanym na celowe ukrycie wady, przy czym przesłanką takiego postępowania musi być wiedza sprzedawcy o istnieniu wady. Wiedza ta musi towarzyszyć sprzedawcy także w razie przyjęcia, że działaniem podstępnym jest samo niedoinformowanie kupującego o ujawnionej wadzie.” ( podobnie również SA w Łodzi, sygn. akt: I ACa 998/13,LEX nr 1444775 – wyrok z dnia 25 lutego 2014 r.). Jeszcze dalej poszedł Sąd Apelacyjny w Szczecinie, który w wyroku z dnia 29 maja 2013 r. wydanego w sprawie za sygn. akt: I ACa 74/13 „Podstęp, o jakim mowa w art. 568 § 2 k.c., jest zachowaniem celowym – aktywnym lub biernym – ukierunkowanym na wywołanie u kupującego przekonania, że rzecz jest wolna od wad.”

 

Nie.

 

 

 

Gdy po likwidacji spółki pozostają sterty papierów i …. myszki

Agnieszka Stec-Bielak        05 września 2018        Komentarze (0)

Tytuł wpisu lekko „przewrotny”, niemniej jednak likwidując spółkę przedsiębiorcy często zastanawiają się co począć z ogromną ilością dokumentów jakie nierzadko zalegają w ich archiwach.

Obsługując firmy deweloperskie oraz spółdzielnie stałam się prawdziwym mistrzem szperania w wiekowych aktach zalegających w zaciemnionym i często zapomnianym pomieszczeniu do którego klucz wisi w miejscu ukrytym i niedostępnym dla zwykłych śmiertelników….

W takich chwilach zapominam, że nie jestem poczytną autorką powieści SF ani nawet kryminałów, więc powracam do rzeczywistości. Szarej. Papierowej.

Jak długi powinno istnieć archiwum? Tak długo jak istnieje Spółka. Niemniej jednak w przypadku pewnej kategorii dokumentów (księgowe, pracownicze) przepisy szczególne wskazują na dokładne okresy ich przechowywanie – jest to od 5 do 50 lat, w zależności od danych jakie się w nich znajdują.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, pracodawca ma obowiązek przechowywania dokumentacji pracowniczej. Dokumentacja pracownicza obejmuje dokumentację osobową oraz płacową, w tym listy płac, karty wynagrodzeń albo innych dowodów, na podstawie których następuje ustalenie podstawy wymiaru emerytury lub renty. Termin przechowywania wskazanej dokumentacji wynosi 50 lat od zakończenia przez ubezpieczonego pracy u danego płatnika – pracodawcy (wygaśnięcia umowy). Dodatkowo, przepisy kodeksu pracy nakładają na pracodawcę obowiązek przechowywania dokumentacji w warunkach niegrożących uszkodzeniem lub zniszczeniem. W związku z czym taka dokumentacja powinna być przechowywana w siedzibie pracodawcy w miejscu zapewniającym im bezpieczeństwo. Czy takim pomieszczeniem będzie wspomniane powyżej archiwum? To zapewne zależy od innych jego użytkowników, tych bardziej „przyziemnych” …. (wybaczcie, naprawdę ostatnio naczytałam się horrorów)

Ze spraw jednak bardziej istotnych dla czytelnika, niż wspomniane powyżej myszki zamieszkujące niekiedy archiwa firmowe, w dniu 13 lutego 2018 r. została ogłoszona ustawa o zmianie niektórych ustaw w związku ze skróceniem okresu przechowywania akt pracowniczych oraz ich elektronizacją. Ustawa ta ma wejść w życie 1.01.2019 r. Głównymi założenia wprowadzonymi tą ustawą są m.in. skrócenie okresu przechowywania dokumentacji pracowniczej i akt osobowych pracowników co do zasady z 50 do 10 lat oraz umożliwienie pracodawcom prowadzenia i przechowywania tej dokumentacji w postaci elektronicznej.

Dokumenty dotyczące pracowników, z którymi został nawiązany stosunek pracy przed dniem wejścia w życia wskazanej powyżej ustawy powinny być przechowywane zgodnie z przepisami wcześniej obowiązującymi tj. przez okres 50 lat (omówione powyżej).

Ustawodawca przyjął jednak rozwiązanie umożliwiające skrócenie tego okresu 50 letniego do 10 lat ale muszą zostać spełnione w tym celu dwa warunki:

1. skrócenie może dotyczyć tylko pracowników, z którymi nawiązano stosunek pracy po dniu 31 grudnia 1998 r., a przed dniem 1 stycznia 2019 r.,

2. Dodatkowym warunkiem jest złożenie raportu informacyjnego.

Odnosząc się do przechowywania dokumentacji podatkowej, wskazać należy, iż zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, podatnicy obowiązani do prowadzenia ksiąg podatkowych przechowują księgi i związane z ich prowadzeniem dokumenty do czasu upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego (chyba że ustawy podatkowe stanowią inaczej). Przy czym zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku (co do tych dokumentów, niestety ginąć nie chcą, nie lubią i nawet myszom nie smakują ….). 

Kolejnym rodzajem dokumentów, gdzie przepisy wskazują na konkretne terminy przechowywania dokumentów, jest dokumentacja rachunkowa wynikająca z przepisów ustawy o rachunkowości. Ustawa o rachunkowości w art. 74 wskazuje, iż:

  1. Zatwierdzone roczne sprawozdania finansowe podlegają trwałemu przechowywaniu.
  2. Pozostałe zbiory przechowuje się co najmniej przez okres:
    1. księgi rachunkowe – 5 lat;
    2. karty wynagrodzeń pracowników bądź ich odpowiedniki – przez okres wymaganego dostępu do tych informacji, wynikający z przepisów emerytalnych, rentowych oraz podatkowych, nie krócej jednak niż 5 lat;
    3. dowody księgowe dotyczące wpływów ze sprzedaży detalicznej – do dnia zatwierdzenia sprawozdania finansowego za dany rok obrotowy, nie krócej jednak niż do dnia rozliczenia osób, którym powierzono składniki aktywów objęte sprzedażą detaliczną;
    4. dowody księgowe dotyczące środków trwałych w budowie, pożyczek, kredytów oraz umów handlowych, roszczeń dochodzonych w postępowaniu cywilnym lub objętych postępowaniem karnym albo podatkowym – przez 5 lat od początku roku następującego po roku obrotowym, w którym operacje, transakcje i postępowanie zostały ostatecznie zakończone, spłacone, rozliczone lub przedawnione;
    5. dokumentację przyjętego sposobu prowadzenia rachunkowości – przez okres nie krótszy od 5 lat od upływu jej ważności;
    6. dokumenty dotyczące rękojmi i reklamacji – 1 rok po terminie upływu rękojmi lub rozliczeniu reklamacji;
    7. dokumenty inwentaryzacyjne – 5 lat;
    8. pozostałe dowody księgowe i sprawozdania, których obowiązek sporządzenia wynika z ustawy – 5 lat.
  3. Okresy przechowywania ustalone w ust. 2 oblicza się od początku roku następującego po roku obrotowym, którego dane zbiory dotyczą.

W zakresie dokumentacji technicznej, przepisy prawa budowlanego wskazują, że inwestor ma obowiązek przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą przy oddawaniu obiektu budowlanego do użytkowania. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Właściciel lub zarządca, któremu została przekazana wskazana powyżej dokumentacja jest obowiązany przechowywać ją przez okres istnienia obiektu.

Umowy, których stronami są przedsiębiorcy, nawet mające formy aktu notarialnego, są ich dokumentami prywatnymi i nie ma tu konkretnych przepisów nakładających obowiązek ich przechowywania przez oznaczony okres. Niemniej jednak dla wyjątkowo niecierpliwych, przeciwników białych myszek, zachęcam do przechowania takiej dokumentacji przez okres minimum 10 lat tj. do czasu najbardziej prawdopodobnego wygaśnięcia roszczeń odszkodowawczych związanych z takimi umowami.

Niestety w trakcie likwidacji spółki dokumentów najciężej (dosłownie) się pozbyć.

Dokonanie archiwizacji dokumentów po zakończeniu procedury likwidacyjnej jednostki jest jednak wyjątkowo ważne, gdyż służy zachowaniu informacji dotyczących zamkniętego przedsiębiorstwa i ma zapewnić wszelkim instytucjom dostęp do dokumentacji źródłowej. Po likwidacji firmy dokumenty muszą zostać przekazane do przechowania innej jednostce, która świadczy profesjonalne usługi w zakresie przechowywania dokumentów. Jako dowód przyjęcia dokumentów przedsiębiorca otrzymuje zaświadczenie które wraz z informacją o adresie przechowywania dokumentacji winno trafić m.in. do właściwego urzędu skarbowego, zakładu ubezpieczeń społecznych czy sądu rejestrowego.

Po upływie omówionych powyżej terminów, dokumenty (po przeprowadzeniu szczegółowej eksmisji niechcianych lokatorów) są utylizowane przez przechowujące je firmy.

A w kilku słowach?

Gdy szukasz swoich akt pracowniczych, zginęły twoje zaświadczenia, nie możesz znaleść faktury od kontrahenta a na miejscu dotychczasowej firmy wyrósł park lub kolejna Biedronka – wiesz już gdzie możesz szukać pomocy …

Dokładnie!! U myszy 🙂

 

Wpis do Księgi Wieczystej roszczeń z umowy przedwstępnej

Agnieszka Stec-Bielak        13 września 2017        Komentarze (1)

Zawarcie umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości z zachowaniem formy aktu notarialnego nie zawsze uchroni nas przed nieuczciwym sprzedającym.

Niestety dobrze znana formułka zgodnie z którą przyszły nabywca zawierając umowę przedwstępna nabycia nieruchomości z zachowaniem formy przewidzianej dla umowy właściwej jest w pełni zabezpieczony przez rezygnacją sprzedającego lub jakimikolwiek próbami „ucieczki” od zawarcia umowy przenoszącej własność nie do końca sprawdza się w praktyce.

Nikt bowiem nie uchroni nas, jako kupujących, od sytuacji gdy sprzedający daną nieruchomość po zawarciu z nami umowy przedwstępnej nie sprzeda swojej pięknie położonej działki na której w naszych oczach już stoi ten wymarzony dom, innemu marzycielowi.

A może wpis roszczenia do Księgi Wieczystej. Przecież Księgi Wieczyste czyta każdy. Z założenia stworzone są po to by chronić i informować.

Możliwość wpisu do danej księgi roszczenia o przeniesienie własność nieruchomości, gdy już podpisaliśmy umowę przedwstępną, daje nam bezpośrednio art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wniosek taki najlepiej zawrzeć już w akcie notarialnym – umowie przedwstępnej. Wniosek taki jest dodatkowo płatny w kwocie 150 zł za wpis tego roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości oraz około 200 zł + VAT taksy notarialnej od czynności notariusza polegającej na złożeniu do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis takiego roszczenia.  Warto pokreślić, iż wniosek taki już po zawarciu umowy przedwstępnej (o ile została zwarta w formie aktu notarialnego) mogą bezpośrednio w sądzie wieczystoksięgowym złożyć również strony umowy. Należy pamiętać, iż zawsze wpis takiego roszczenia wymaga zgody właściciela, czyli strony sprzedającej w przyszłości nieruchomość. Bez takie zgody, czy to zawartej w akcie notarialnym czy wyrażonej później poprzez stosowne oświadczenie przynajmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, sąd nie wpisze naszego roszczenia z umowy przedwstępnej.

Wniosek – sama umowa przedwstępna nie daje przyszłemu nabywcy uprawnienia do wpisu jego roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność do księgi wieczystej.

 Czy warto zadbać o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej?

Zdecydowanie tak.

Wpis taki daje dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego który na podstawie art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, uzyskuje rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, przekształcając się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. (Sąd Najwyższy z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05.). Stąd też w przypadku sprzedaży nieruchomości na osobę trzecią, jako pominięci nabywcy z umowy przedwstępnej będziemy uprawnieni do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej także wobec nowego właściciela nieruchomości. Dopiero więc zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i wpis roszczenia z tego tytułu do księgi wieczystej nieruchomości daje przyszłemu nabywcy gwarancję, że nabędziemy wybraną przez nas nieruchomość.

Warto więc wynegocjować zgodę na wpis takiego roszczenia już w umowie przedwstępnej.

Życzymy owocnych negocjacji!

 

 

 

Liczenie głosów „garaży” przed nowelizacją z 2015 r.

Agnieszka Stec-Bielak        15 lipca 2016        Komentarze (0)

cropped-OBR_5869.jpgNa kanwie sporu sądowego z deweloperem jaki Kancelaria prowadzi w imieniu jednej z warszawskich Wspólnot Mieszkaniowych, pojawił się w toku procesu zarzut, który prowadzi wprost do orzeczenia Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt. I CSK 355/14.

Orzeczenie, z uwagi na stan prawny w jakim rozpatrywał sprawę Sąd, tj. sprzed dokonanej w 2015 r. nowelizacji ustawy o własności lokali „rozbijającej” udział współwłaścicieli lokali garażowych, jest o tyle istotne, iż w sposób jednoznaczny określa przypadki dopuszczalności „doliczania” głosu współwłaścicieli lokalu garażowego.

Z zasady Wspólnoty głosu lokali garażowych nie uwzględniały przy obliczaniu proporcji udziałów ZA i PRZECIW danej Uchwale. Wymagana jednomyślność zdawała się w zdecydowanej większości przypadków niemożliwa do osiągnięcia. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia  12.12.2012 r. w sprawie za sygn. akt: III CZP 82/12 dodatkowo przesądził o niepodzielności głosu przysługującego współwłaścicielom lokali garażowych.

Niepodzielność nie musi jednak oznaczać, iż we wszystkich sprawach będących przedmiotem konkretnej uchwały wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przywołanego orzeczenia z dnia 17 czerwca 2015 r. , iż kwestia sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność, sporna w doktrynie i orzecznictwie sądów powszechnych, w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest rozwiązywana jednolicie, a ostatecznym wyrazem stanowiska tego Sądu jest wspomniana już powyżej Uchwała z 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12 (OSNC 2013/6/75) stwierdzająca, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Uzasadnione jest więc, zdaniem sądu, stosowanie do takiej decyzji przepisów o zarządzie rzeczą wspólną: art. 199 i art. 201 k.c. W zależności od tego co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) – stosownie do postanowień art. 22 ustawy o własności lokali czy czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zwykły zarząd – wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Sąd uznał, iż o tym czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania.

Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały:

  • jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 KC, a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli;
  • jeżeli uchwała dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 KC, zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli.

Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego zarządu, to wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, nie ma bowiem żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za przekraczającą zwykły zarząd.

Za taką wykładnią przemawia również to, że wybór członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odbywać się szybko i sprawnie, by wspólnota nie pozostawała zbyt długo bez zarządu, który jest niezbędny do załatwiania bieżących spraw związanych z nieruchomością wspólną, a jak wskazano na wstępie podjęcie uchwały należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu może napotykać przeszkody trudne do przezwyciężenia w postaci wymagania jednomyślności współwłaścicieli lokali użytkowych.

Taka wykładnia nie narusza też żadnych praw właścicieli, gdyż zawsze muszą oni wyrazić zgodę na podjęcie przez zarząd każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a więc każdej czynności istotnej z punktu widzenia ich praw i obowiązków jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i właścicieli (lub współwłaścicieli) odrębnych lokali.

Omawiane orzeczenie, wydane w mojej ocenie, „odrobinę” zbyt późno, może okazać się pomocne dla tych Wspólnot które będąc jeszcze w niewielkiej przewadze nad głosami dewelopera doliczały oddane w ten sposób głosy nad konkretnymi Uchwałami.