Wpis do Księgi Wieczystej roszczeń z umowy przedwstępnej

Agnieszka Stec-Bielak        13 września 2017        Komentarze (0)

Zawarcie umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości z zachowaniem formy aktu notarialnego nie zawsze uchroni nas przed nieuczciwym sprzedającym.

Niestety dobrze znana formułka zgodnie z którą przyszły nabywca zawierając umowę przedwstępna nabycia nieruchomości z zachowaniem formy przewidzianej dla umowy właściwej jest w pełni zabezpieczony przez rezygnacją sprzedającego lub jakimikolwiek próbami „ucieczki” od zawarcia umowy przenoszącej własność nie do końca sprawdza się w praktyce.

Nikt bowiem nie uchroni nas, jako kupujących, od sytuacji gdy sprzedający daną nieruchomość po zawarciu z nami umowy przedwstępnej nie sprzeda swojej pięknie położonej działki na której w naszych oczach już stoi ten wymarzony dom, innemu marzycielowi.

A może wpis roszczenia do Księgi Wieczystej. Przecież Księgi Wieczyste czyta każdy. Z założenia stworzone są po to by chronić i informować.

Możliwość wpisu do danej księgi roszczenia o przeniesienie własność nieruchomości, gdy już podpisaliśmy umowę przedwstępną, daje nam bezpośrednio art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wniosek taki najlepiej zawrzeć już w akcie notarialnym – umowie przedwstępnej. Wniosek taki jest dodatkowo płatny w kwocie 150 zł za wpis tego roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości oraz około 200 zł + VAT taksy notarialnej od czynności notariusza polegającej na złożeniu do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis takiego roszczenia.  Warto pokreślić, iż wniosek taki już po zawarciu umowy przedwstępnej (o ile została zwarta w formie aktu notarialnego) mogą bezpośrednio w sądzie wieczystoksięgowym złożyć również strony umowy. Należy pamiętać, iż zawsze wpis takiego roszczenia wymaga zgody właściciela, czyli strony sprzedającej w przyszłości nieruchomość. Bez takie zgody, czy to zawartej w akcie notarialnym czy wyrażonej później poprzez stosowne oświadczenie przynajmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, sąd nie wpisze naszego roszczenia z umowy przedwstępnej.

Wniosek – sama umowa przedwstępna nie daje przyszłemu nabywcy uprawnienia do wpisu jego roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność do księgi wieczystej.

 Czy warto zadbać o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej?

Zdecydowanie tak.

Wpis taki daje dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego który na podstawie art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, uzyskuje rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, przekształcając się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. (Sąd Najwyższy z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05.). Stąd też w przypadku sprzedaży nieruchomości na osobę trzecią, jako pominięci nabywcy z umowy przedwstępnej będziemy uprawnieni do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej także wobec nowego właściciela nieruchomości. Dopiero więc zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i wpis roszczenia z tego tytułu do księgi wieczystej nieruchomości daje przyszłemu nabywcy gwarancję, że nabędziemy wybraną przez nas nieruchomość.

Warto więc wynegocjować zgodę na wpis takiego roszczenia już w umowie przedwstępnej.

Życzymy owocnych negocjacji!

 

 

 

Liczenie głosów „garaży” przed nowelizacją z 2015 r.

Agnieszka Stec-Bielak        15 lipca 2016        Komentarze (0)

cropped-OBR_5869.jpgNa kanwie sporu sądowego z deweloperem jaki Kancelaria prowadzi w imieniu jednej z warszawskich Wspólnot Mieszkaniowych, pojawił się w toku procesu zarzut, który prowadzi wprost do orzeczenia Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt. I CSK 355/14.

Orzeczenie, z uwagi na stan prawny w jakim rozpatrywał sprawę Sąd, tj. sprzed dokonanej w 2015 r. nowelizacji ustawy o własności lokali „rozbijającej” udział współwłaścicieli lokali garażowych, jest o tyle istotne, iż w sposób jednoznaczny określa przypadki dopuszczalności „doliczania” głosu współwłaścicieli lokalu garażowego.

Z zasady Wspólnoty głosu lokali garażowych nie uwzględniały przy obliczaniu proporcji udziałów ZA i PRZECIW danej Uchwale. Wymagana jednomyślność zdawała się w zdecydowanej większości przypadków niemożliwa do osiągnięcia. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia  12.12.2012 r. w sprawie za sygn. akt: III CZP 82/12 dodatkowo przesądził o niepodzielności głosu przysługującego współwłaścicielom lokali garażowych.

Niepodzielność nie musi jednak oznaczać, iż we wszystkich sprawach będących przedmiotem konkretnej uchwały wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przywołanego orzeczenia z dnia 17 czerwca 2015 r. , iż kwestia sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność, sporna w doktrynie i orzecznictwie sądów powszechnych, w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest rozwiązywana jednolicie, a ostatecznym wyrazem stanowiska tego Sądu jest wspomniana już powyżej Uchwała z 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12 (OSNC 2013/6/75) stwierdzająca, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Uzasadnione jest więc, zdaniem sądu, stosowanie do takiej decyzji przepisów o zarządzie rzeczą wspólną: art. 199 i art. 201 k.c. W zależności od tego co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) – stosownie do postanowień art. 22 ustawy o własności lokali czy czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zwykły zarząd – wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Sąd uznał, iż o tym czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania.

Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały:

  • jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 KC, a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli;
  • jeżeli uchwała dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 KC, zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli.

Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego zarządu, to wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, nie ma bowiem żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za przekraczającą zwykły zarząd.

Za taką wykładnią przemawia również to, że wybór członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odbywać się szybko i sprawnie, by wspólnota nie pozostawała zbyt długo bez zarządu, który jest niezbędny do załatwiania bieżących spraw związanych z nieruchomością wspólną, a jak wskazano na wstępie podjęcie uchwały należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu może napotykać przeszkody trudne do przezwyciężenia w postaci wymagania jednomyślności współwłaścicieli lokali użytkowych.

Taka wykładnia nie narusza też żadnych praw właścicieli, gdyż zawsze muszą oni wyrazić zgodę na podjęcie przez zarząd każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a więc każdej czynności istotnej z punktu widzenia ich praw i obowiązków jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i właścicieli (lub współwłaścicieli) odrębnych lokali.

Omawiane orzeczenie, wydane w mojej ocenie, „odrobinę” zbyt późno, może okazać się pomocne dla tych Wspólnot które będąc jeszcze w niewielkiej przewadze nad głosami dewelopera doliczały oddane w ten sposób głosy nad konkretnymi Uchwałami.

Zmiany w zakresie prawa wieczystego użytkowania we wspólnotach.

Agnieszka Stec-Bielak        12 kwietnia 2016        Komentarze (0)

Kilka dni temu, redaktor Dziennika Gazety Prawnej poprosił mnie o kilka słów komentarza w zakresie projektu Ministerstwa Infrastruktury, co do zmiany z mocy prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami wielorodzinnymi w prawo własności.

Zapraszam do lektury efektów naszej rozmowy:

Zrzut ekranu 2016-04-13 o 22.50.01

 

Palenie papierów na terenie wspólnoty mieszkaniowej – Regulamin

Agnieszka Stec-Bielak        02 kwietnia 2016        Komentarze (0)

Stop Smoking SignPalenie szkodzi zdrowiu. Palenie jest niemodne. Palenie jest passe..

Tyle teorii.

Palacze jednak są wśród nas.

Ci z Was, którzy mnie znają, właśnie delikatnie się uśmiechają … Ale nie o mnie dziś.

Palenie na balkonie, na korytarzu czy klatce schodowej zdarza się w każdej wspólnocie.

Poranna kawa na balkonie, późne wyjście z psem na spacer, powrót z zakupów – i nagle ten dziwny, nieprzyjemny zapach.

Czy da się palaczy „wyrzucić” z terenu wspólnoty?. Zamknąć w ich własnych domach?

Niestety, nie do końca.

Wprawdzie zasadniczym celem znowelizowanej ustawy o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu i wyrobów tytoniowych z 15 listopada 2010 r. miała być ochrona osób niepalących przed biernymi palaczami, jednakże pojęcie „miejsce publiczne” czy „pomieszczenia do użytku publicznego” do których odnosi się ustawa, nie doczekały się uszczegółowienia czy też definicji.

Stąd też, ustawa nie wprowadza zakazu palenia w częściach wspólnych na terenie wspólnot mieszkaniowych.

Regulaminy wspólnot, uchwalane przez mieszkańców, niekiedy odnoszą skutek w postaci przestrzegania zakazu palenia w takich miejscach jak klatki schodowe czy korytarze. Jednak przestrzeganie takiego zakazu w większości zależy od dobrej woli palaczy. Naruszenie bowiem zapisów regulaminu w tym zakresie nie pozwala na realne zastosowanie sankcji wobec takiego palacza.

Zapis bezsankcyjny jest zaś martwy.

Pozostaje przekonanie, że palacze hurtowo zastąpią papierosy surowymi marchewkami.

Mi się udało.

500 + zwiększy zdolność kredytową ? – porozumienie z 18 bankami

Agnieszka Stec-Bielak        30 marca 2016        Komentarze (0)

W dniu 1 kwietnia 2016 r. rusza program 500+

Dokładnie 15 dni przed uruchomieniem programu, w dniu 15 marca 2016 r. doszło do podpisania listu intencyjnego premiera z przedstawicielami 18 banków.

Instytucje finansowe które przystąpiły do podpisania listu, określono mianem „przyjaciół programu 500+”

Czy „przyjaźń” ta oznacza również uwzględnianie otrzymywanych przez beneficjentów programu środków do obliczania zdolności kredytowej?

Wydawać by się mogło że jest to oczywista konsekwencja otwartej polityki banków w tym zakresie.

Jak się jednak okazuje, nie jest to już tak oczywiste dla samych przedstawicieli banków.

Jeśli nawet po uruchomieniu programu środki te teoretycznie zwiększą zdolność potencjalnych kredytobiorców, warto zauważyć, iż w ciągu kilku miesięcy poprzedzających wprowadzenie programu banki podwyższyły jeden z elementów wpływających na ocenę zdolności – wartość kosztów utrzymania. 

Biorąc pod uwagę obecne stanowisko BPH, Bank Zachodni WBK i Getin Noble Bank, które wskazały, iż nie planują uwzględniania dodatkowych środków z programu 500+ przy obliczaniu zdolności kredytowej oraz fakt, iż nawet PKO BP w dalszym ciągu tą kwestię analizuje, szanse na uwzględnianie tych środków są niewielkie.

Argumentów dla stanowiska banków nie brakuje – wytyczne Rekomendacji S, niepewny los programu czy w końcu fakt, iż kwota z programu nie będzie brana pod uwagę przy obliczaniu dochodu przy świadczeniach rodzinnych, świadczeń z pomocy społecznej, stypendiów, dodatków mieszkaniowych.