Liczenie głosów „garaży” przed nowelizacją z 2015 r.

Agnieszka Stec-Bielak        15 lipca 2016        Komentarze (0)

cropped-OBR_5869.jpgNa kanwie sporu sądowego z deweloperem jaki Kancelaria prowadzi w imieniu jednej z warszawskich Wspólnot Mieszkaniowych, pojawił się w toku procesu zarzut, który prowadzi wprost do orzeczenia Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt. I CSK 355/14.

Orzeczenie, z uwagi na stan prawny w jakim rozpatrywał sprawę Sąd, tj. sprzed dokonanej w 2015 r. nowelizacji ustawy o własności lokali „rozbijającej” udział współwłaścicieli lokali garażowych, jest o tyle istotne, iż w sposób jednoznaczny określa przypadki dopuszczalności „doliczania” głosu współwłaścicieli lokalu garażowego.

Z zasady Wspólnoty głosu lokali garażowych nie uwzględniały przy obliczaniu proporcji udziałów ZA i PRZECIW danej Uchwale. Wymagana jednomyślność zdawała się w zdecydowanej większości przypadków niemożliwa do osiągnięcia. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia  12.12.2012 r. w sprawie za sygn. akt: III CZP 82/12 dodatkowo przesądził o niepodzielności głosu przysługującego współwłaścicielom lokali garażowych.

Niepodzielność nie musi jednak oznaczać, iż we wszystkich sprawach będących przedmiotem konkretnej uchwały wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przywołanego orzeczenia z dnia 17 czerwca 2015 r. , iż kwestia sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność, sporna w doktrynie i orzecznictwie sądów powszechnych, w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest rozwiązywana jednolicie, a ostatecznym wyrazem stanowiska tego Sądu jest wspomniana już powyżej Uchwała z 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12 (OSNC 2013/6/75) stwierdzająca, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Uzasadnione jest więc, zdaniem sądu, stosowanie do takiej decyzji przepisów o zarządzie rzeczą wspólną: art. 199 i art. 201 k.c. W zależności od tego co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) – stosownie do postanowień art. 22 ustawy o własności lokali czy czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zwykły zarząd – wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Sąd uznał, iż o tym czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania.

Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały:

  • jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 KC, a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli;
  • jeżeli uchwała dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 KC, zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli.

Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego zarządu, to wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, nie ma bowiem żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za przekraczającą zwykły zarząd.

Za taką wykładnią przemawia również to, że wybór członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odbywać się szybko i sprawnie, by wspólnota nie pozostawała zbyt długo bez zarządu, który jest niezbędny do załatwiania bieżących spraw związanych z nieruchomością wspólną, a jak wskazano na wstępie podjęcie uchwały należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu może napotykać przeszkody trudne do przezwyciężenia w postaci wymagania jednomyślności współwłaścicieli lokali użytkowych.

Taka wykładnia nie narusza też żadnych praw właścicieli, gdyż zawsze muszą oni wyrazić zgodę na podjęcie przez zarząd każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a więc każdej czynności istotnej z punktu widzenia ich praw i obowiązków jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i właścicieli (lub współwłaścicieli) odrębnych lokali.

Omawiane orzeczenie, wydane w mojej ocenie, „odrobinę” zbyt późno, może okazać się pomocne dla tych Wspólnot które będąc jeszcze w niewielkiej przewadze nad głosami dewelopera doliczały oddane w ten sposób głosy nad konkretnymi Uchwałami.

Zmiany w zakresie prawa wieczystego użytkowania we wspólnotach.

Agnieszka Stec-Bielak        12 kwietnia 2016        Komentarze (0)

Kilka dni temu, redaktor Dziennika Gazety Prawnej poprosił mnie o kilka słów komentarza w zakresie projektu Ministerstwa Infrastruktury, co do zmiany z mocy prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami wielorodzinnymi w prawo własności.

Zapraszam do lektury efektów naszej rozmowy:

Zrzut ekranu 2016-04-13 o 22.50.01

 

Palenie papierów na terenie wspólnoty mieszkaniowej – Regulamin

Agnieszka Stec-Bielak        02 kwietnia 2016        Komentarze (0)

Stop Smoking SignPalenie szkodzi zdrowiu. Palenie jest niemodne. Palenie jest passe..

Tyle teorii.

Palacze jednak są wśród nas.

Ci z Was, którzy mnie znają, właśnie delikatnie się uśmiechają … Ale nie o mnie dziś.

Palenie na balkonie, na korytarzu czy klatce schodowej zdarza się w każdej wspólnocie.

Poranna kawa na balkonie, późne wyjście z psem na spacer, powrót z zakupów – i nagle ten dziwny, nieprzyjemny zapach.

Czy da się palaczy „wyrzucić” z terenu wspólnoty?. Zamknąć w ich własnych domach?

Niestety, nie do końca.

Wprawdzie zasadniczym celem znowelizowanej ustawy o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu i wyrobów tytoniowych z 15 listopada 2010 r. miała być ochrona osób niepalących przed biernymi palaczami, jednakże pojęcie „miejsce publiczne” czy „pomieszczenia do użytku publicznego” do których odnosi się ustawa, nie doczekały się uszczegółowienia czy też definicji.

Stąd też, ustawa nie wprowadza zakazu palenia w częściach wspólnych na terenie wspólnot mieszkaniowych.

Regulaminy wspólnot, uchwalane przez mieszkańców, niekiedy odnoszą skutek w postaci przestrzegania zakazu palenia w takich miejscach jak klatki schodowe czy korytarze. Jednak przestrzeganie takiego zakazu w większości zależy od dobrej woli palaczy. Naruszenie bowiem zapisów regulaminu w tym zakresie nie pozwala na realne zastosowanie sankcji wobec takiego palacza.

Zapis bezsankcyjny jest zaś martwy.

Pozostaje przekonanie, że palacze hurtowo zastąpią papierosy surowymi marchewkami.

Mi się udało.

500 + zwiększy zdolność kredytową ? – porozumienie z 18 bankami

Agnieszka Stec-Bielak        30 marca 2016        Komentarze (0)

W dniu 1 kwietnia 2016 r. rusza program 500+

Dokładnie 15 dni przed uruchomieniem programu, w dniu 15 marca 2016 r. doszło do podpisania listu intencyjnego premiera z przedstawicielami 18 banków.

Instytucje finansowe które przystąpiły do podpisania listu, określono mianem „przyjaciół programu 500+”

Czy „przyjaźń” ta oznacza również uwzględnianie otrzymywanych przez beneficjentów programu środków do obliczania zdolności kredytowej?

Wydawać by się mogło że jest to oczywista konsekwencja otwartej polityki banków w tym zakresie.

Jak się jednak okazuje, nie jest to już tak oczywiste dla samych przedstawicieli banków.

Jeśli nawet po uruchomieniu programu środki te teoretycznie zwiększą zdolność potencjalnych kredytobiorców, warto zauważyć, iż w ciągu kilku miesięcy poprzedzających wprowadzenie programu banki podwyższyły jeden z elementów wpływających na ocenę zdolności – wartość kosztów utrzymania. 

Biorąc pod uwagę obecne stanowisko BPH, Bank Zachodni WBK i Getin Noble Bank, które wskazały, iż nie planują uwzględniania dodatkowych środków z programu 500+ przy obliczaniu zdolności kredytowej oraz fakt, iż nawet PKO BP w dalszym ciągu tą kwestię analizuje, szanse na uwzględnianie tych środków są niewielkie.

Argumentów dla stanowiska banków nie brakuje – wytyczne Rekomendacji S, niepewny los programu czy w końcu fakt, iż kwota z programu nie będzie brana pod uwagę przy obliczaniu dochodu przy świadczeniach rodzinnych, świadczeń z pomocy społecznej, stypendiów, dodatków mieszkaniowych.

 

 

Umowa z pośrednikiem nieruchomości – kilka praktycznych wskazówek

Agnieszka Stec-Bielak        30 marca 2016        Komentarze (0)

Depositphotos_50248625_xsOstatnimi czasy dzięki nietypowemu nauczycielowi, którego serdecznie pozdrawiam jeśli czyta ten artykuł, miałam okazję zapoznać się z kilkoma ciekawymi klauzulami abuzywnymi. Klauzule dotyczą wynagrodzenia w ramach umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Instytucji pośrednika, który pomoże nam sprzedać naszą nieruchomość, nie muszę chyba nikomu przedstawiać. Ktoś to kiedykolwiek zamierzał zbyć/nabyć/wynająć nieruchomość musiał spotkać na swej drodze – przynajmniej raz – pośrednika w obrocie nieruchomościami.

W przypadku gdy oferujemy lokal do sprzedaży, teoretycznie pośrednik pomoże nam przy przygotowaniu oferty, umieszczeniu jej na portalach internetowych, będzie pierwszą osobą do kontaktu z potencjalnymi nabywcami, pomoże w zawarciu niezbędnych umów.

Przynajmniej w teorii.

Zawierając umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, oferujemy agentowi gwarancję zapłaty prowizji po zawarciu umowy zbycia lokalu otrzymując w zamian szeroki wachlarz usług.

W tym przypadku warto jednak zwrócić uwagę na kilka szczegółów: okres obowiązywania umowy, rozliczenia z agentem gdy nieruchomość zostanie zbyta po zakończeniu obowiązywania kontraktu, kary umowne czy w końcu zakres działań pośrednika.

Kolejną kwestią to wynagrodzenie. Nie tylko warto zwrócić uwagę na wysokość prowizji ale również na zasady i termin jej wypłaty.

Zgodnie z przyjętym stanowiskiem przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w umowach pośrednictwa z klauzulą wyłączności agent nie może żądać zapłaty części prowizji już po dacie podpisania umowy z agentem.

Niemniej jednak agent może przewidzieć  prawo do wynagrodzenia w sytuacji, gdy do zawarcia umowy ze wskazanym przez niego klientem dojdzie już po zakończeniu umowy. Wynagrodzenie takie nie może być jednak wyższe od prowizji określonej w umowie.

Za niedozwolone postanowienie umowne Sąd uznał jednak zapisy przewidujące z tego tytułu kary umowne w wysokości np. 300% wynagrodzenia ustalonego w umowie.

Ustalenia powyższe są o tyle istotne, iż w większości przypadków to właśnie pośrednik przestawia gotowy wzorzec umowny, który winien być jednak dostarczony drugiej strony przed jej zawarciem, tak aby mogła zapoznać się z jej zapisami.

Warto również pamiętać, iż pośrednictwo w obrocie nieruchomości, za które należy się prowizja, to nie tylko „pokazanie lokalu”. Co istotne to z treści samej umowy musi wynikać do podjęcia jakich czynności agent zobowiązuje się w ramach swoich obowiązków. W obecnym stanie prawnym, ustawa o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje już jednak co rozumiemy pod pojęciem czynności pośrednictwa, odsyłając w tym zakresie do treści samej umowy (art. 180 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Tym większe znaczenie ma więc treść kontraktu którego będziemy stroną.