Zmiany w zakresie prawa wieczystego użytkowania we wspólnotach.

Agnieszka Stec-Bielak        12 kwietnia 2016        Komentarze (0)

Kilka dni temu, redaktor Dziennika Gazety Prawnej poprosił mnie o kilka słów komentarza w zakresie projektu Ministerstwa Infrastruktury, co do zmiany z mocy prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami wielorodzinnymi w prawo własności.

Zapraszam do lektury efektów naszej rozmowy:

Zrzut ekranu 2016-04-13 o 22.50.01

 

Palenie papierów na terenie wspólnoty mieszkaniowej – Regulamin

Agnieszka Stec-Bielak        02 kwietnia 2016        Komentarze (0)

Stop Smoking SignPalenie szkodzi zdrowiu. Palenie jest niemodne. Palenie jest passe..

Tyle teorii.

Palacze jednak są wśród nas.

Ci z Was, którzy mnie znają, właśnie delikatnie się uśmiechają … Ale nie o mnie dziś.

Palenie na balkonie, na korytarzu czy klatce schodowej zdarza się w każdej wspólnocie.

Poranna kawa na balkonie, późne wyjście z psem na spacer, powrót z zakupów – i nagle ten dziwny, nieprzyjemny zapach.

Czy da się palaczy „wyrzucić” z terenu wspólnoty?. Zamknąć w ich własnych domach?

Niestety, nie do końca.

Wprawdzie zasadniczym celem znowelizowanej ustawy o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu i wyrobów tytoniowych z 15 listopada 2010 r. miała być ochrona osób niepalących przed biernymi palaczami, jednakże pojęcie „miejsce publiczne” czy „pomieszczenia do użytku publicznego” do których odnosi się ustawa, nie doczekały się uszczegółowienia czy też definicji.

Stąd też, ustawa nie wprowadza zakazu palenia w częściach wspólnych na terenie wspólnot mieszkaniowych.

Regulaminy wspólnot, uchwalane przez mieszkańców, niekiedy odnoszą skutek w postaci przestrzegania zakazu palenia w takich miejscach jak klatki schodowe czy korytarze. Jednak przestrzeganie takiego zakazu w większości zależy od dobrej woli palaczy. Naruszenie bowiem zapisów regulaminu w tym zakresie nie pozwala na realne zastosowanie sankcji wobec takiego palacza.

Zapis bezsankcyjny jest zaś martwy.

Pozostaje przekonanie, że palacze hurtowo zastąpią papierosy surowymi marchewkami.

Mi się udało.

500 + zwiększy zdolność kredytową ? – porozumienie z 18 bankami

Agnieszka Stec-Bielak        30 marca 2016        Komentarze (0)

W dniu 1 kwietnia 2016 r. rusza program 500+

Dokładnie 15 dni przed uruchomieniem programu, w dniu 15 marca 2016 r. doszło do podpisania listu intencyjnego premiera z przedstawicielami 18 banków.

Instytucje finansowe które przystąpiły do podpisania listu, określono mianem „przyjaciół programu 500+”

Czy „przyjaźń” ta oznacza również uwzględnianie otrzymywanych przez beneficjentów programu środków do obliczania zdolności kredytowej?

Wydawać by się mogło że jest to oczywista konsekwencja otwartej polityki banków w tym zakresie.

Jak się jednak okazuje, nie jest to już tak oczywiste dla samych przedstawicieli banków.

Jeśli nawet po uruchomieniu programu środki te teoretycznie zwiększą zdolność potencjalnych kredytobiorców, warto zauważyć, iż w ciągu kilku miesięcy poprzedzających wprowadzenie programu banki podwyższyły jeden z elementów wpływających na ocenę zdolności – wartość kosztów utrzymania. 

Biorąc pod uwagę obecne stanowisko BPH, Bank Zachodni WBK i Getin Noble Bank, które wskazały, iż nie planują uwzględniania dodatkowych środków z programu 500+ przy obliczaniu zdolności kredytowej oraz fakt, iż nawet PKO BP w dalszym ciągu tą kwestię analizuje, szanse na uwzględnianie tych środków są niewielkie.

Argumentów dla stanowiska banków nie brakuje – wytyczne Rekomendacji S, niepewny los programu czy w końcu fakt, iż kwota z programu nie będzie brana pod uwagę przy obliczaniu dochodu przy świadczeniach rodzinnych, świadczeń z pomocy społecznej, stypendiów, dodatków mieszkaniowych.

 

 

Umowa z pośrednikiem nieruchomości – kilka praktycznych wskazówek

Agnieszka Stec-Bielak        30 marca 2016        Komentarze (0)

Depositphotos_50248625_xsOstatnimi czasy dzięki nietypowemu nauczycielowi, którego serdecznie pozdrawiam jeśli czyta ten artykuł, miałam okazję zapoznać się z kilkoma ciekawymi klauzulami abuzywnymi. Klauzule dotyczą wynagrodzenia w ramach umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Instytucji pośrednika, który pomoże nam sprzedać naszą nieruchomość, nie muszę chyba nikomu przedstawiać. Ktoś to kiedykolwiek zamierzał zbyć/nabyć/wynająć nieruchomość musiał spotkać na swej drodze – przynajmniej raz – pośrednika w obrocie nieruchomościami.

W przypadku gdy oferujemy lokal do sprzedaży, teoretycznie pośrednik pomoże nam przy przygotowaniu oferty, umieszczeniu jej na portalach internetowych, będzie pierwszą osobą do kontaktu z potencjalnymi nabywcami, pomoże w zawarciu niezbędnych umów.

Przynajmniej w teorii.

Zawierając umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, oferujemy agentowi gwarancję zapłaty prowizji po zawarciu umowy zbycia lokalu otrzymując w zamian szeroki wachlarz usług.

W tym przypadku warto jednak zwrócić uwagę na kilka szczegółów: okres obowiązywania umowy, rozliczenia z agentem gdy nieruchomość zostanie zbyta po zakończeniu obowiązywania kontraktu, kary umowne czy w końcu zakres działań pośrednika.

Kolejną kwestią to wynagrodzenie. Nie tylko warto zwrócić uwagę na wysokość prowizji ale również na zasady i termin jej wypłaty.

Zgodnie z przyjętym stanowiskiem przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w umowach pośrednictwa z klauzulą wyłączności agent nie może żądać zapłaty części prowizji już po dacie podpisania umowy z agentem.

Niemniej jednak agent może przewidzieć  prawo do wynagrodzenia w sytuacji, gdy do zawarcia umowy ze wskazanym przez niego klientem dojdzie już po zakończeniu umowy. Wynagrodzenie takie nie może być jednak wyższe od prowizji określonej w umowie.

Za niedozwolone postanowienie umowne Sąd uznał jednak zapisy przewidujące z tego tytułu kary umowne w wysokości np. 300% wynagrodzenia ustalonego w umowie.

Ustalenia powyższe są o tyle istotne, iż w większości przypadków to właśnie pośrednik przestawia gotowy wzorzec umowny, który winien być jednak dostarczony drugiej strony przed jej zawarciem, tak aby mogła zapoznać się z jej zapisami.

Warto również pamiętać, iż pośrednictwo w obrocie nieruchomości, za które należy się prowizja, to nie tylko „pokazanie lokalu”. Co istotne to z treści samej umowy musi wynikać do podjęcia jakich czynności agent zobowiązuje się w ramach swoich obowiązków. W obecnym stanie prawnym, ustawa o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje już jednak co rozumiemy pod pojęciem czynności pośrednictwa, odsyłając w tym zakresie do treści samej umowy (art. 180 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Tym większe znaczenie ma więc treść kontraktu którego będziemy stroną.

 

500 zł „na dziecko” zwiększy zdolność kredytową?

Agnieszka Stec-Bielak        23 lutego 2016        Komentarze (0)

Hands holding a piggy bank and a house modelWspominałam w ostatnim wpisie o zapowiadanych, dalszych planach rządu związanych z umożliwieniem rodzinom o niskich dochodach zakup mieszkania.

Plany w tym zakresie, są jednak na tyle dalekie, iż warto przyjrzeć się raczej co na chwilę obecną daje rodzinie planującej zakup mieszkania rządowe dofinansowanie.

Zgodnie z założeniami programu 500+ każda rodzina która złoży stosowny wniosek i dopełni wymogów formalnych może liczyć na dofinansowanie kwotą 500 zł na każde drugie i kolejne dziecko, do czasu ukończenia 18 lat. Ważne jest, iż nie ma tu znaczenia dochód rodziny.

Załóżmy jednak, iż rodzina osiągająca obecnie dochód w postaci dwóch pensji na poziomie minimalnego wynagrodzenia, posiada 4 dzieci – ich dochód wzrośnie automatycznie co najmniej o 1500 zł miesięcznie. Taki wzrost teoretycznie może mieć istotne znaczenie dla zdolności kredytowej potencjalnych nabywców nieruchomości – dziecko powinno stać się dla banku „źródłem przychodu”.

Wsparcie ze strony rządu, ma ze swej istoty charakter dochodu stałego. Powinno więc być szczególnie traktowane przez banki.

Czy jednak tak się stanie?

Cóż, banki nie muszą odnajdywać we wspomnianym programie jedynie „plusów”.

Zawsze przecież rząd, obecny lub przyszły, może wycofać się z kontynuacji programu. Powodem nie muszą być nawet zmiany polityczne, ale również finansowe.

Jakie stanowisko zajmą banki? Na obecną chwilę bardzo ostrożnie podchodzą do omawianego zagadnienia. Musimy więc sięgnąć „do niekonwencjonalnych metod” tj. podejścia praktycznego.

W najbliższych dniach postaram się przedstawić wyniki mojego małego śledztwa w tym zakresie.