Kiedy Deweloper ma większość – możliwości głosowania zgodnie z zasadą 1 właściciel = 1 głos

Agnieszka Stec-Bielak        14 listopada 2015        Komentarze (0)

stock-image-22068287Właściciel posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej to przeważnie jeden efekt – pozostali współwłaściciele nie mają możliwości realnie i skutecznie wpływać na podejmowane przez Wspólnotę uchwały.

Głos „większości” jest tu decydujący.

Oczywiście niezadowolona z danej uchwały „mniejszość”, może zaskarżyć podjęte w ten sposób decyzje Wspólnoty do sądu, niemniej jednak rozstrzygnięcie w tym zakresie zapada z reguły po kilku miesiącach, a niekiedy nawet latach. Zaskarżenie danej uchwały nie powoduje automatycznej utraty jej mocy obowiązującej. Konieczne jest w tym celu zabezpieczenie powództwa przez sąd, poprzez wstrzymanie wykonania danej uchwały.

Znana i często stosowana w takich przypadkach praktyka zmiany sposobu głosowania na zasadę „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.

Aby móc zastosować zmodyfikowaną zasadę głosowania, odstępując od głosowania udziałami na rzecz głosowania 1 właściciel = 1 głos, konieczne jest zaistnienie poniższych okoliczności:

  • suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie,
  • złożenie skutecznego żądania w przedmiocie zmiany zasad głosowania przez właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

O ile kwestia złożenia żądania przez właścicieli posiadających odpowiedni udział nie budzi zasadniczych wątpliwości i problemów, o tyle samo pojęcie „większościowego właściciela” może powodować pewne rozbieżności.

Zasadniczo ustawa o własności lokali wskazuje, iż większościowym właścicielem będzie ten podmiot lub osoba która posiada więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeśli jednak wspomniane udziały zostają rozbite?

Kiedy dojdzie do wspomnianego „rozbicia” udziałów większościowych? Otóż, chociażby w sytuacji gdy posiadająca większość udziałów Spółka X sprzeda jedno lub kilka mieszkań podmiotowi powiązanemu organizacyjnie i osobowo – Spółce Y – uzyskując tym samym mniej niż 50% udziałów.

Czy dwie spółki prawa handlowego, będące niezależnymi i odrębnymi podmiotami, mogą być traktowane na gruncie art. 23 ustawy o własności lokali jako jeden właściciel większościowy?

Otóż tak.

Precedensowy wyrok w sprawie ustalenia znaczenia „właściciela większościowego” w przypadku rozbicia udziałów na powiązane spółki wydał Sąd Apelacyjny w Warszawie w dniu 7 lutego 2007 r. pod sygn. akt: I ACa 1033/06. Pomimo, iż wyrok ten pochodzi sprzed blisko 9 lat, a stanowisko w nim zaprezentowane podzielane jest przez orzekające w tożsamych sprawach sądy powszechne, niejednokrotnie wspomniane „rozbicie” udziałów wykorzystywane jest do uniemożliwienia wprowadzenia głosowania wedle zasady 1 właściciel = 1 głos.

Sąd Apelacyjny wskazał, iż celem ustawodawcy wprowadzającego do ustawy o własności lokali instytucję głosowania wedle zasady, zgodnie z którą na każdego właściciela przypada jeden głos, było zagwarantowanie mniejszościowym udziałowcom realnego wpływu na losy wspólnoty i skuteczne przeciwstawienie się właścicielowi z większościowym udziałem, który może przegłosować uchwały wbrew woli pozostałych właścicieli. Zapewne realna, nie jedynie iluzoryczna, możliwość skorzystania z tej regulacji winna być rozpatrywana jako priorytetowe założenie istnienia i funkcjonowania art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali.

W przypadku gdy dwie spółki posiadają ten sam skład osobowy Zarządu, ich organy przedstawicielskie są w 100% tożsame, co czyni je na gruncie kodeksu spółek handlowych spółkami wzajemnie dominującymi i zależnymi. Sąd Apelacyjny wskazał ponadto, iż wzajemne wpływy wynikające ze stosunku dominacji i zależności mają wpływ na sposób działania tych spółek, a co za tym idzie na procesy decyzyjne osób powołanych do ich reprezentacji. Konsekwencją takiego rozwiązania, jest zaś jednolitość działania i głosowania na zebraniach wspólnoty.

Zatem, pomimo faktu, iż spółki takie są odrębnymi osobami prawnymi, ich działania w ocenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie, będą takie same jak działania właściciela większościowego.

 

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: