Nowe zasady głosowania we Wspólnotach już obowiązują

Agnieszka Stec-Bielak        29 sierpnia 2015        Komentarze (4)

bewertungDziś rozpoczynamy przygodę, z niezależnym od pozostałych współwłaścicieli głosowaniem nabywców udziałów w lokalach garażowych.

Znamy już zasady głosowania nad „nowymi” uchwałami, niemniej jednak dostaję coraz więcej pytań: Co z głosowaniem które właśnie trwa? Jak należy w takim przypadku liczyć głosy? Czy głosowanie powinno odbywać się na starych zasadach czy uwzględniać jednak nowe regulacje?

Osobiście uważam, że jest to jedno z najważniejszych zagadnień jakie będą towarzyszyć początkowemu okresowi obowiązywania ustawy.

Głosowanie nad uchwałami Wspólnot Mieszkaniowych stosunkowo rzadko rozpoczyna się i kończy już na Zebraniu Wspólnoty. W większości przypadków, głosowanie nad daną uchwałą, musi być kontynuowane poprzez indywidualne zbieranie głosów.

Taki sposób opowiadania się „za” lub „przeciw” konkretnej uchwale, może trwać kilka tygodni, a nawet miesięcy.

Ponieważ ustawa o własności lokali nie precyzuje, ale i nie narzuca żadnych ograniczeń czasowym, co do tego ile ma trwać głosowanie nad daną uchwałą, oczywiste jest, iż w niektórych Wspólnotach zmiany w zakresie głosowania wejdą w życie w czasie zbierania głosów pod daną uchwałą.

Jak należy w takim przypadku postępować?

Odpowiedź na to pytanie szczególnie problematyczne może okazać się dla Zarządów Wspólnot, zarządców i administratorów którzy przygotowywali listy do głosowania i obecnie zbierają głosy.

W sytuacji, gdy lokal garażowy oddał już swój głos – na tzw. „starych zasadach” – sądzę, iż głos ten jest ważny. W zasadzie wedle obowiązujących dotychczas przepisów głos ten musiał być oddany zgodnie w imieniu wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego – tak więc przyjąć można, iż nowe zasady nie zmieniłyby tu proporcji głosów. Cały lokal zagłosował bowiem całym swoim udziałem. Zmiana tak oddanego głosu możliwa byłaby jedynie poprzez wykazanie, iż jego oddanie (zgodna na głosowanie za lub przeciw) dotknięte było wadą oświadczenia woli.

Jeśli jednak głosowanie trwa, a współwłaściciele lokalu garażowego nie doszli do porozumienia co do wspólnego stanowiska – po zmianie przepisów winni oni mieć możliwość oddania swego głosu na nowych zasadach.

Wynika to, nie tylko z samej istoty funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ale i celu wprowadzonych zmian w zakresie głosowania.

Oczywiście problemem będzie modyfikacja listy do głosowania, czy liczenie każdego oddanego przez członka wspólnoty głosu z dodatkową pozycją wynikającą z przypadającego na lokal garażowy ułamka.

Niemniej jednak sądzę, iż nawet bez modyfikacji w zakresie listy do głosowania i bez wyszczególnienia lub dodania na liście udziału wynikającego z prawa współwłasności lokalu garażowego, głos oddany przez każdego z członków wspólnoty po dacie 29.08.2015 r. winien być liczony łącznie – dla lokalu mieszkalnego/użytkowego i lokalu garażowego.

Zastanawiający jest zaś los głosów oddanych przed tą datą. Nie każda lista posiada przy głosie pozycję wskazującą na datę oddanie tegoż głosu. W większości przypadków wyjątkowo utrudnione jest ustalenie daty oddania głosu.

Z drugiej jednak strony, jeśli oddane pod uchwałą głosy zliczane są już w dacie obowiązywania nowych zasad głosowania, niejednokrotnie data ta przyjmowana będzie za obowiązującą w zakresie przyjętych przepisów co do liczenia głosów.  Mogłoby bowiem dojść do sytuacji, gdy część mieszkańców głosujących pod tą samą uchwałą miałaby inną siłę głosu przy tej samej powierzchni lokalu co ich sąsiedzi głosujący wedle nowych już zasad.

Zaskarżenie uchwały, pod którą głosy liczone byłyby w ten właśnie „mieszany” sposób, doprowadzi zapewne do jednoznacznego stanowiska  sądów w tym zakresie.

Pozostaje czekać niecierpliwie na dyskusję która zapewne wywiąże się na tym tle, różne poglądy w tym zakresie, a być może nawet różnorodne orzecznictwo.

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Iwona Sierpień 31, 2015 o 14:57

Pozostaje jeszcze inna opcja:
ponieważ w sprawie głosowań nad uchwałami np.: z marca 2015 roku współwłaściciele garażu nie uzgodnili jednoznacznego stanowiska w sprawach tych uchwał – niepodzielny udział garażu nie mógł być brany pod uwagę, ale Ci współwłaściciele garażu, którzy są jednocześnie właścicielami lokali innych (mieszkalne, niemieszkalne, inne) oddali swoje głosy w sprawach tych uchwał, jednak z uwagi na dotychczas obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali do ustalenia wyniku głosowania przyjęto jedynie te udziały danego właściciela, którymi mógł dysponować (wg niepodzielności udziału we współwłasności). Taki sposób liczenia głosów, w dacie wejścia w życie zmian do UWL, powodował, że w dacie 29 sierpnia br dana uchwała pozostawała w trybie głosowania tj.: w trybie indywidualnego zbierania głosów. Właściciele swoje głosy oddawali za pomocą indywidualnych kart do głosowania, czyli w tej sytuacji nie wystąpił element listy do głosowania.
Zatem pytanie brzmi – czy, z racji na trwające zbieranie głosów, Zarząd nie może do głosów już oddanych (policzonych wg niepodzielności) doliczyć dotychczas nieuwzględnionych udziałów (policzonych wg podzielności) właścicieli, którzy już oddali swoje głosy i poprzez ponowne przeliczenie tak przyjętych udziałów tych właścicieli ustalić wyniku głosowania w sprawach Uchwał nad którymi wyniki głosowań w dacie 29 sierpnia 2015 roku pozostawały jako nierozstrzygnięte (brak większości ZA lub PRZECIW).

Zgadzam się z tym, że jeśli przed datą 29 sierpnia 2015 roku współwłaściciele uzgodnili wspólne stanowisko i wg niego oddano głos całością udziału (należy ten głos uznać jako głos oddany skutecznie), ale istotą jest tu stan, w którym przed 29 sierpnia nie przekazano skutecznie wspólnego głosu tychże współwłaścicieli…

Takie ujęcie sprawy spowodowałoby, że każdy właściciel ma siłę głosu ustaloną w sposób tożsamy – zarówno ten właściciel, który oddał głos przed 29 sierpnia jak i ten, który oddał głos po 29 sierpnia.

Oczywiście – wszystko to wymaga ponownego przeliczenia udziałów, uwzględnienia zmian w stanie własności jaki w tym okresie wystąpił (etc.), ale (jak słusznie Pani zauważyła) nie bez znaczenia powinien pozostawać tu cel wprowadzenia zmian do UWL, natomiast inne ujęcie sprawy spowodowałoby konieczność ponownego zbierania głosów od tych właścicieli, którzy przed 29 sierpnia oddali swoje głosy w sprawach uchwał dotychczas niepodjętych i nieodrzuconych, co mogłoby wprowadzić w danej wspólnocie do jeszcze większego zamieszania niż ponowne przeliczenie udziałów wg podzielności udziałów lokalu współwłasnego…

Odpowiedz

Agnieszka Stec-Bielak Wrzesień 1, 2015 o 10:11

Bardzo trafna analiza, jak również zadane pytanie.
Oczywiście ponowne przeliczenie głosów – biorąc pod uwagę obecnie już obowiązujące przepisy – może powodować pewne problemy organizacyjne, jednak pamiętać należy że uchwała podjęta jest z chwilą gdy ZA opowie się większość ( wedle zasady 50%+1). Liczenie głosów technicznie odbywa się zapewne na bieżąco, jednak z zasady jeśli przyjąć, iż po dacie 29.08.2015 r. następuje kolejne liczenie głosów (gdyż głosowanie ciągle trwa, a procedura zliczania głosów jest powtarzana do chwili podjęcia uchwały lub jej odrzucenia) sądzę że liczenie to winno uwzględniać nowe zasady wprowadzone znowelizowaną ustawą.
Inaczej mielibyśmy wspomniany już przeze mnie stan różnej mocy głosów osób głosujących pod tą samą uchwałą i z takimi samymi powierzchniami lokali ( np. dwa lokale po 100 m2 + udział w garażu).
Liczenie finalne głosów nie może przecież odbywać się wedle przepisów które nie obowiązują, zaś członkowie wspólnot nie mają prawnego obowiązku znać „siły” swego głosu w chwili jego oddania. Poprawne zliczenie głosów jest obowiązkiem Zarządu lub zarządcy któremu zarząd powierzono – zbierającym głosy.
Część zgłaszających się do mnie osób – członków wspólnot – podnosi argument „prawo nie działa wstecz” i oczywiście zgadzam się z tym stanowiskiem, jednak przy ciągle otwartych i trwających głosowaniach nie mamy takiej sytuacji.

Odpowiedz

Kamil Luty 25, 2016 o 11:58

Czytając powyższe posty, nie do końca można wywnioskować która z metod będzie bardziej korzystna dla Wspólnoty.
Jeżeli zaczęliśmy głosować na uchwały przed 29 sierpnia 2015, właściciele garażu nie uzgodnili jednoznacznego stanowiska to oddane głosy przepadają w danej uchwale.
Jeśli stanowisko jest jednomyślne to głosy wlicza się do uchwały i prawdopodobnie zostaje uchwalona.

A jak to jest gdyby zastosować nowe zasady? Czy udział z garażu się nie wlicza? Zatem automatycznie zwiększa się udział w mieszkaniach? Zatem bardziej korzystne są nowe zasady głosowania?

Odpowiedz

Agnieszka Stec-Bielak Luty 25, 2016 o 13:18

Jeśli głosowanie rozpoczęto przed datą wejścia w życie nowelizacji zaś współwłaściciele lokali garażowych oddali częściowo głosy (ale nie uzgodnili wspólnego stanowiska), to automatycznie podliczenie głosów następować będzie już na nowych zasadach. Wtedy głosy oddane przez współwłaścicieli – które przed w/w datą – jak Pan wskazał „przepadały” – staną się głosami samodzielnymi, z odpowiednim dla każdemu z nich udziałem w nieruchomości wspólnej.
Nie ma tu dowolności. Stosujemy nowe przepisy.
Udział w nieruchomości wspólnej dla danego mieszkania nie ulegnie zaś zwiększeniu, gdyż on zawsze jest stały. Zwiększy się jedynie udział danej osoby, gdyż do udziału lokalu doliczony zostanie udział związany z prawem współwłasności w lokalu garażowym.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: