Umowa z pośrednikiem nieruchomości – kilka praktycznych wskazówek

Agnieszka Stec-Bielak        30 marca 2016        Komentarze (0)

Depositphotos_50248625_xsOstatnimi czasy dzięki nietypowemu nauczycielowi, którego serdecznie pozdrawiam jeśli czyta ten artykuł, miałam okazję zapoznać się z kilkoma ciekawymi klauzulami abuzywnymi. Klauzule dotyczą wynagrodzenia w ramach umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Instytucji pośrednika, który pomoże nam sprzedać naszą nieruchomość, nie muszę chyba nikomu przedstawiać. Ktoś to kiedykolwiek zamierzał zbyć/nabyć/wynająć nieruchomość musiał spotkać na swej drodze – przynajmniej raz – pośrednika w obrocie nieruchomościami.

W przypadku gdy oferujemy lokal do sprzedaży, teoretycznie pośrednik pomoże nam przy przygotowaniu oferty, umieszczeniu jej na portalach internetowych, będzie pierwszą osobą do kontaktu z potencjalnymi nabywcami, pomoże w zawarciu niezbędnych umów.

Przynajmniej w teorii.

Zawierając umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, oferujemy agentowi gwarancję zapłaty prowizji po zawarciu umowy zbycia lokalu otrzymując w zamian szeroki wachlarz usług.

W tym przypadku warto jednak zwrócić uwagę na kilka szczegółów: okres obowiązywania umowy, rozliczenia z agentem gdy nieruchomość zostanie zbyta po zakończeniu obowiązywania kontraktu, kary umowne czy w końcu zakres działań pośrednika.

Kolejną kwestią to wynagrodzenie. Nie tylko warto zwrócić uwagę na wysokość prowizji ale również na zasady i termin jej wypłaty.

Zgodnie z przyjętym stanowiskiem przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w umowach pośrednictwa z klauzulą wyłączności agent nie może żądać zapłaty części prowizji już po dacie podpisania umowy z agentem.

Niemniej jednak agent może przewidzieć  prawo do wynagrodzenia w sytuacji, gdy do zawarcia umowy ze wskazanym przez niego klientem dojdzie już po zakończeniu umowy. Wynagrodzenie takie nie może być jednak wyższe od prowizji określonej w umowie.

Za niedozwolone postanowienie umowne Sąd uznał jednak zapisy przewidujące z tego tytułu kary umowne w wysokości np. 300% wynagrodzenia ustalonego w umowie.

Ustalenia powyższe są o tyle istotne, iż w większości przypadków to właśnie pośrednik przestawia gotowy wzorzec umowny, który winien być jednak dostarczony drugiej strony przed jej zawarciem, tak aby mogła zapoznać się z jej zapisami.

Warto również pamiętać, iż pośrednictwo w obrocie nieruchomości, za które należy się prowizja, to nie tylko „pokazanie lokalu”. Co istotne to z treści samej umowy musi wynikać do podjęcia jakich czynności agent zobowiązuje się w ramach swoich obowiązków. W obecnym stanie prawnym, ustawa o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje już jednak co rozumiemy pod pojęciem czynności pośrednictwa, odsyłając w tym zakresie do treści samej umowy (art. 180 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Tym większe znaczenie ma więc treść kontraktu którego będziemy stroną.

 

500 zł „na dziecko” zwiększy zdolność kredytową?

Agnieszka Stec-Bielak        23 lutego 2016        Komentarze (0)

Hands holding a piggy bank and a house modelWspominałam w ostatnim wpisie o zapowiadanych, dalszych planach rządu związanych z umożliwieniem rodzinom o niskich dochodach zakup mieszkania.

Plany w tym zakresie, są jednak na tyle dalekie, iż warto przyjrzeć się raczej co na chwilę obecną daje rodzinie planującej zakup mieszkania rządowe dofinansowanie.

Zgodnie z założeniami programu 500+ każda rodzina która złoży stosowny wniosek i dopełni wymogów formalnych może liczyć na dofinansowanie kwotą 500 zł na każde drugie i kolejne dziecko, do czasu ukończenia 18 lat. Ważne jest, iż nie ma tu znaczenia dochód rodziny.

Załóżmy jednak, iż rodzina osiągająca obecnie dochód w postaci dwóch pensji na poziomie minimalnego wynagrodzenia, posiada 4 dzieci – ich dochód wzrośnie automatycznie co najmniej o 1500 zł miesięcznie. Taki wzrost teoretycznie może mieć istotne znaczenie dla zdolności kredytowej potencjalnych nabywców nieruchomości – dziecko powinno stać się dla banku „źródłem przychodu”.

Wsparcie ze strony rządu, ma ze swej istoty charakter dochodu stałego. Powinno więc być szczególnie traktowane przez banki.

Czy jednak tak się stanie?

Cóż, banki nie muszą odnajdywać we wspomnianym programie jedynie „plusów”.

Zawsze przecież rząd, obecny lub przyszły, może wycofać się z kontynuacji programu. Powodem nie muszą być nawet zmiany polityczne, ale również finansowe.

Jakie stanowisko zajmą banki? Na obecną chwilę bardzo ostrożnie podchodzą do omawianego zagadnienia. Musimy więc sięgnąć „do niekonwencjonalnych metod” tj. podejścia praktycznego.

W najbliższych dniach postaram się przedstawić wyniki mojego małego śledztwa w tym zakresie.

Program 500+ to dopiero początek?

Agnieszka Stec-Bielak        23 lutego 2016        Komentarze (0)

Wprowadzenie programu 500+, ma stanowić pierwszy, ale nie jedyny punkt szerokiego wsparcia finansowego dla rodzin.

Następnym krokiem, zdaniem przedstawicieli rządu, ma być umożliwienie rodzinom o niskich dochodach zakup mieszkania.

Zgodnie z zapowiedziami, nad realizacją tego programu pracuje obecnie Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.

Program ma zakładać m.in. rozłożenie płatności za nieruchomość w ramach opłat czynszowych. Państwo ma stać się zaś gwarantem budowy mieszkań oraz dostarczyć niezbędny dla realizacji przedsięwzięcia grunt.

Z niecierpliwością czekamy więc na szczegóły zapowiadanego projektu.

 

Zawiadomienie o zebraniu wspólnoty – jak liczyć termin tygodniowy

Agnieszka Stec-Bielak        19 lutego 2016        Komentarze (0)

1 MjAxMTEwMTUtMURTTDM5NzIuanBnJuż niebawem sąsiedzi będą mieli okazję do spotkania towarzyskiego – rocznego, obowiązkowego zebrania wspólnoty mieszkaniowej.

Aby móc przygotować się odpowiednio do tego wydarzenia, ustawodawca przewidział w art. 32 ustawy o własności lokali obowiązek zawiadomienia każdego właściciela o planowanym terminie zebrania na minimum tydzień przez wyznaczoną datą.

Teoretycznie przepis jest jasny i nie budzi wątpliwości…

Kiedy jednak w naszej skrzynce pojawi się tak oczekiwana informacja? Czy na pewno uda nam się zaplanować terminarz, wyprasować wizytowy garnitur i koszulę i nabyć nowe szpilki?

Niekiedy może być to wyjątkowo utrudnione – istnieje szansa, że o spotkaniu członków wspólnoty i jego przebiegu dowiemy się już po fakcie, choć formalnie zostaniemy prawidłowo o nim zawiadomieni.

Ustawodawca wprowadzając  termin tygodniowy nie sprecyzował, czy dla zachowania tegoż terminu wystarczy nadanie w placówce pocztowej pisma informującego o zebraniu, czy też konieczne jest aby każdy członek wspólnoty miał realną możliwość zapoznania się z treścią takiego pisma na minimum 7 dni przed datą zebrania.

Niestety, dla członków wspólnoty, większość sądów opowiada się za przyjęciem, iż wystarczające jest nadanie pisma w placówce pocztowej. Takie rozwiązanie w sposób oczywisty może znacznie uniemożliwić nam realny udział w zebraniu. Przyjmując bowiem, iż między nadaniem przesyłki (w punkcie poczty polskiej do 23:59 ostatniego dnia terminu) a pojawieniem się jej w naszych rękach minie mniej niż 7 dni, często będziemy postawieni przez faktem, iż z dnia na dzień dowiemy się o zebraniu. Nie muszę chyba nikogo przekonywać, iż szczególnie młode małżeństwa, osoby samotne czy samotni rodzice mogą mieć ogromną trudność z zorganizowaniem czasu tak, aby następnego dnia, przeważnie w godzinach późno-popołudniowych, pojawić się we wskazanym miejscu, aby móc uczestniczyć w trwającym średnio 5 godzin spotkaniu.

Przy odrobinie pecha, gdy w naszej skrzynce pojawi się zaś słynne „awizo” – przesyłkę możemy odebrać już po terminie planowanego zebrania.

Cóż, termin został zachowany.

Logika i praktyczne aspekty sprawy to już zaś całkiem inna historia….

 

 

Zebranie wspólnoty – głosowanie małżonków

Agnieszka Stec-Bielak        04 lutego 2016        Komentarze (0)

Wspólne mieszkanie – jak prawidłowo głosować nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej – głosowanie przez małżonków.

Wspaniale jest powrócić do blogowania! Dziękuję Mec. Stec za zaproszenie do gościnnych wizyt na prowadzonym przez Nią blogu. Był taki okres w Naszej karierze zawodowej, w którym z powodzeniem w ramach bloga nieruchomoscibeztajemnic.pl, wspólnie zgłębiałyśmy tajniki rynku nieruchomości. Czas pokaże jak rozwinie się Nasza współpraca w ramach projektu prawnikolokalach.pl.

Przechodząc do meritum….

Zasady podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej uregulowane zostały przez ustawodawcę w art. 23 ustawy z o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem skuteczność uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową wymaga uzyskania większości głosów właścicieli liczonej według wielkości udziałów lub według zasady „jeden właściciel – jeden głos”.

Sytuacja jest prosta w przypadku gdy lokal ma jednego właściciela. W praktyce jednakże o wiele częściej spotykamy się z sytuacją, w której jednak lokal ma kilku współwłaścicieli.

Współwłasność ta może wynikać z różnych podstaw: małżeństwo, wspólny zakup nieruchomości przez osoby żyjące w „wolnym związku”, spadkobranie.

Jak prawidłowo głosować nad uchwałami w takich sytuacjach?

Zacznijmy od analizy każdego przypadku odrębnie.

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa małżeńska obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich do majątku wspólnego. Zasadą jest, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Przedstawiony powyżej ustrój majątkowy charakteryzuje się tym, że w czasie jego trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc swobodnie rozporządzać „swoimi” udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością w trakcie trwania tejże wspólności.

W związku z powyższym wspólnoty mieszkaniowe mają problem z tym jak mają głosować małżonkowie. Czy każde z nich powinno oddać swój głos na liście do głosowania? Czy wystarczający jest głos jednego małżonka? A może małżonek, który nie uczestniczy w głosowaniu powinien udzielić swojemu współmałżonkowi pełnomocnictwa?

I w końcu jak rozwiązać problem w sytuacji gdy uchwała jest podejmowana w trybie „jeden właściciel= jeden głos”?

W sytuacji gdy lokal we wspólnocie mieszkaniowej stanowi majątek wspólny małżonków, do wykonywania prawa głosu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, małżonek nie potrzebuje pełnomocnictwa drugiego małżonka. Dla ważności głosu wystarczy podpis złożony przez jednego z małżonków na uchwale, co oczywiście nie wyklucza sytuacji, w której obydwoje małżonkowie oddają swój głos. W związku z powyższym każdy z małżonków może samodzielnie wykonywać prawo głosu, chyba że drugi małżonek sprzeciwi się dokonaniu takiej czynności i zawiadomi o tym fakcie zarząd przed jej dokonaniem czyli przed podjęciem uchwały.

Powyższa zasada obowiązuje także w sytuacji gdy przed przystąpieniem do głosowania nad uchwałą przyjęto zasadę „jeden właściciel=jeden głos”.

Inaczej będzie wyglądała jednakże sytuacja, gdy lokal we wspólnocie mieszkaniowej stanowi własność tylko jednego z małżonków, tzn. wchodzi w skład jego majątku osobistego. Wówczas małżonek nie będący właścicielem, który oddaje głos za małżonka będącego właścicielem tegoż lokalu potrzebuje pełnomocnictwa od współmałżonka- właściciela. Pełnomocnictwo dla swej ważność wymaga zwykłej formy pisemnej. W jego treści powinno być wskazane upoważnienie do udziału w określonym zebraniu oraz upoważnienie do podejmowania konkretnych uchwał znajdujących się w porządku obrad tegoż zebrania. Pełnomocnictwo należy złożyć przed przystąpieniem do zebrania bądź głosowania uchwał do zarządu wspólnoty mieszkaniowej.