Zakup lokalu bez księgi wieczystej – czy warto ?

Agnieszka Stec-Bielak        27 listopada 2014        Komentarze (0)

Pomimo faktu, iż zakup nieruchomości jest jedną z bardziej pewnych i obwarowanych prawnie transakcji, niekiedy może jednak wiązać się z pewnym ryzykiem.

Zasadniczo, aby zakupić wymarzone „M” musimy, a przynajmniej powinniśmy, przejrzeć jej księgę wieczystą – stanowiącą potwierdzenie stanu danej nieruchomości, jej położenia, praw własności z nim związanych czy w końcu obciążeń i ograniczeń związanych z jego korzystaniem. Oczywiście oprócz samej księgi wieczystej warto zapoznać się dodatkowo z jej aktami, choć do nich dostęp uzyskamy, dopiero po wyrażeniu zgody na taką czynność przez Sąd.

Co więc zrobić, gdy lokal którego zakupem jesteśmy zainteresowani, takiej księgi nie posiada i kiedy najczęściej spotkamy się z taką opcją?.

Portale internetowe pełne są odpowiedzi na powyższe pytania, niemniej jednak sądzę, iż nie do końca odzwierciedlają istotę problemu, szczególnie w zakresie zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy jednoczesnym braku księgi wieczystej.

Przede wszystkim, omawiana sytuacja może najczęściej wystąpić w przypadku, gdy zamierzamy zakupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – księga taka może tu nie istnieć, gdyż nie ma tu prawnego obowiązku jej zakładania, co więcej możliwość założenia takiej księgi istnieje dopiero od 1992 r.

Tu jednak nie można nie zauważyć, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie stanowi faktycznego przeniesienia prawa własności do danego lokalu, a jedynie jako ograniczone prawo rzeczowe – prawo do korzystania i rozporządzania daną nieruchomością.

Oczywiście nie ma przeszkód prawnych, aby taką księgę założyć, stąd też planując zakup danego lokalu możemy postawić warunek nabycia tej nieruchomości po założeniu dla niej takowej księgi.

Zasadniczo może istnieć jednak przypadek, gdy księgi takiej założyć nie będziemy w stanie. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy grunt pod budynkiem w którym znajduje się dany lokal, posiada nieuregulowany stan prawny. Po ostatecznym rozstrzygnięciu tej kwestii w maju 2013 r. przez Sąd Najwyższy uchwałą 7 sędziów, oczywistym jest, iż nie będziemy mieli możliwości założenia księgi. W takim przypadku, warto nie tylko udać się do konkretnej już Spółdzielni celem weryfikacji stanu prawnego i faktycznego danego lokalu, ale dodatkowo zażądać od sprzedającego dokumentów potwierdzających jego prawo, zakres i ewentualne ograniczenia.

Brak księgi może stać się zaś poważnym problemem, gdy zamierzamy sfinansować zakup z zaciągniętego kredytu bankowego. Banki bowiem, po wydaniu wspomnianego orzeczenia, niechętnie udzielają kredytów na transakcję, niekiedy nawet wyłączając  całkowicie taką możliwość.

Jakkolwiek problemy jakie wiążą się z omawianym brakiem księgi wieczystej mogą być kłopotliwe dla nabywcy, o tyle stanowią również punkt wyjścia i argument do ewentualnych negocjacji cenowych.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: