Zmiana Ustawy o Własności Lokali – lokale garażowe

Agnieszka Stec-Bielak        15 lipca 2015        Komentarze (1)

Underground parkingPo wielu latach oczekiwań nadszedł czas na realne zmiany w ustawie o własności lokali!

Sejm w dniu 12 czerwca 2015 r. uchwalił ustawę o zmianie ustawy o własności lokali.

Ustawa została przyjęta bez poprawek (!) przez Senat, stąd też jedyne czego obecnie brakuje dla jej pełnego wejścia w życie to podpis Prezydenta, ogłoszenie w Dzienniku Ustaw i po 14 dniach możemy stosować zmiany w praktyce.

A zmiany, choć wydają się drobne, przyniosą konkretne rozwiązania problemów dręczących Wspólnoty Mieszkaniowe w których znajdują się lokale garażowe.

Obecnie powszechną praktyką, jest wyodrębnianie obok lokali mieszkalnych i usługowych, również tzw. lokali garażowych. W lokalach tych nabywamy konkretny udział, określony ułamkiem, a na zasadzie umowy o podział do korzystania danemu współwłaścicielowi przypisywane zostaje konkretne miejsce parkingowe.

Lokale garażowe, posiadające niekiedy kilkuset nawet współwłaścicieli, głosują nad uchwałami wspólnot poprzez jeden głos. Siła tego głosu odpowiada udziałowi w częściach wspólnych nieruchomości, jaki przypada na dany lokal garażowy. Aby skutecznie oddać głos w imieniu współwłaścicieli takiego lokalu garażowego, teoretycznie muszą oni wykazać się jednomyślnością i podjąć wspólną decyzję co do przypadającego im głosu.

Nie sposób nie zauważyć, iż w przeważającej większości przypadków jest to praktycznie niemożliwe.

Taki stan rzeczy, oraz dodatkowo znaczny udział jaki przypada na ogromne powierzchniowo lokale garażowe, powoduje niekiedy paraliż w podejmowaniu decyzji przez wspólnoty.

Zaproponowane obecnie rozwiązanie zdaję się eliminować ten problem a jego głównym zadaniem, jak czytamy w uzasadnieniu projektu, jest praktyczne usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.

Przede wszystkim, głos przypadający dotychczas niepodzielnie na cały lokal garażowy, zostanie podzielony na wszystkich współwłaścicieli lokalu, proporcjonalnie do ich udziału w tym lokalu.

Zgodnie z proponowanym brzmieniem art. 3a ustawy o własności lokali na potrzeby stosowania tejże ustawy przyjmuje się, iż udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiadać będzie iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Brzmi zawile ?

Już wyjaśniam!

Otóż załóżmy, że danej wspólnocie, obok lokali mieszkalnych, które łącznie posiadają 70 % udziałów w nieruchomości wspólnej, istnieje jeszcze jeden lokal garażowy posiadający pozostałe 30 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Lokal garażowy posiada zaś 100 współwłaścicieli, a każdy z nich ma udział w garażu wyrażony ułamkiem 1/100.

Obecnie współwłaściciele posiadają jeden głos o sile tych właśnie 30% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Po wejściu w życie art. 3a będą oni posiadać 100 odrębnych głosów. Siła zaś każdego z tych głosów, będzie odzwierciedlona równaniem liczonym jako iloczyn udziału przydającego na danego mieszkańca w lokalu garażowym (1/100 tj. 0,001) oraz udziału tego lokalu garażowego w nieruchomości wspólnej (30% tj. 0,03). Tak więc na każdego z współwłaścicieli przypadać będzie głos obliczony równaniem: 0,01 x 0,3% =  0,003 w nieruchomości wspólnej.

Oczywiście przykład ten ma charakter czysto obrazowy, przeważnie udział ten będzie stanowił bardziej „skomplikowany” ułamek/procent, jednak zasada ogólna pozostaje taka sam.

Generalnie przy założeniu, że współwłaściciele lokalu garażowego posiadają takie same udziały w tym lokalu wyrażone ułamkiem, ich udział w częściach wspólnych obliczany będzie poprzez podział udziału w częściach wspólnych całego lokalu garażowego przez ilość współwłaścicieli.

Wprowadzone zmiany w sposobie głosowania nad uchwałami wspólnot mieszkaniowych usprawnią ich działalność, pozwolą również na przyznanie realnego głosu tych właścicielom, w sytuacji gdy obecnie głos ten jest im odbierany niejako z zasady, z uwagi na problemy organizacyjne związane z jego skutecznym oddaniem.

Zaznaczyć należy, iż głosowanie w sposób przyjęty w znowelizowanej ustawie nie dotyczy głosowania wedle zasady, iż na jednego właściciela przypada jeden głos. W takim przypadku, zgodnie z proponowaną treścią art. 23 ust. 2b, konieczne jest powołanie pełnomocnika. Pełnomocnik wybrany zostaje większością głosów liczoną wedle wielkości udziałów w nieruchomości garażowej.

Oczekując na podpis Prezydenta i ogłoszenie ustawy w Dzienniku Ustaw, postaram się w kolejnych wpisach przybliżyć inne zmiany przewidziane ustawą z 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali.

 

{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }

Elicja Wrzesień 10, 2015 o 10:47

Witam,

Czy może mi Pani pomóc graficznie pokazując jak się wylicza ten udział?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: